Пришло время подвести итог развития ситуации на рынке жилой недвижимости Воронежа за март 2009 года. В этой рубрике мы всегда приводим данные «средней цены» или условно средне-арифметической, но наша компания на ряду с этим, ведет более точные индексы. Вместе они показывают тенденцию и характеризуют общую ситуацию на рынке.

В этой статье мы приведем данные по средневзвешенной и уравновешенной средней. Методология расчетов ведет к уточнениям данным, снижению погрешности и вероятностной точности. Отличие двух последних, в том, что уравновешенная средняя рассчитывается как средневзвешенная по каждому из сегментов и далее как условная арифметическая. То есть по сути, на уравновешенную не влияет количество квартир в том или ином сегменте. Но обязательно стоит учитывать, что индексы интересны с точки зрения тенденций, а не как оценка конкретной квартиры!

По нашим данным (компания «INFOLINE недвижимость» www.vrx.ru), в марте 2009 года:

Проанализируем сегмент вторичного жилья:

Разложим по комнатно:

В сегменте нового жилья:

Приведем разложенные на комнаты индексы:

Если рассматривать оба сегмента, то разложив покомнатно, получаем:

По типажам домов:

По Материалам домов:

Тенденция на снижение цен продолжается, что собственно и не удивительно. С другой стороны, может удивлять небольшой наклон падения (~1% в месяц). Но это объясняется степенью развития рынка недвижимости в Воронеже. Во-первых, наш регион один из передовых в плане строительства, во-вторых, рост цен в прошлом был не таким как в Москве, Питере, Екатеринбурге, Краснодаре и других, где стоимость квадратного метра более чем в 2 раза выше Воронежских. На мой взгляд, Воронеж можно считать сбалансированным, в этом плане. Соответственно, мы намного плавней будем падать и раньше нащупаем «дно», в отношении выше перечисленных регионов.

Давайте проанализируем цифры. Однозначно можно сказать, что произошел структурный сдвиг. Это особенно видно на примере 3-к.кв в новостройках, где индексы значительно разнятся. В этом сегменте наблюдается максимальный разброс цен, коэффициент вариации равен 33%. И что интересно, максимальная частота находится на цифре 30000 р/кв.м. В 3-к.кв вторичке тоже достаточно высокий разброс. По всей вероятности, идет накопление дорогого жилья.

Если опираться на индекс уравновешенной средней, то с начала года падение составило всего ~4%. Учитывая текущие тенденции, можно говорить о том, что темп падения либо останется на прежнем уровне, либо на малую долю уменьшится. В целом можно прогнозировать и дальнейший спад, но учитывая, что квартирный вопрос остается острым, не все так однозначно. Предположим падение цен продолжится, и малый спрос на рынке. В итоге, строительный рынок войдет в коллапс, что в конечном счете приведет к значительно меньшим объемам строительства. Учитывая, что в нашем регионе есть такие гиганты как ДСК, полного сворачивания строек ожидать не стоит. Но и баланс спроса и предложения должен немного поправиться. Плюс ко всему, строители вынуждены работать над усовершенствованием технологий, которые помогут снизить себестоимость жилья. Инфляция в этом году планируется в 14%. Т.е. если падение цен на жилье в год составит 15%, то с учетом инфляции эта цифра составит 29%. На мой взгляд, падение более 30% за год строители не выдержат.

Подводя итог всего сказанного, думается, что резких изменений ожидать не стоит. Падение продолжится на том же уровне. С другой стороны, должен "ожить" отложенный спрос, что поспособствует нормализации текущей ситуации. Но все же, мы во многом зависим от общих тенденций в секторах реальной экономики и в не меньшей степени - рынка труда.