КИЕВ, 22 июня - SV Development. Ожидаемого многими экспертами весенне-летнего оживления на строительном рынке столицы так и не произошло.

Ни снижение цен, ни различные промоакции, предполагающие скидки, рассрочки платежей и аренду с последующим выкупом, не помогли застройщикам вернуть покупателей, пишет Деловая столица.

Если в прошлом году в возводимых домах суммарно реализовывалось около 800 квартир в месяц, то сейчас - всего несколько десятков, да и то лишь в зданиях с высокой степенью готовности.

В результате сегмент первички продолжает пребывать в состоянии глубокого кризиса, не выдержав который многие компании попросту замораживают свои объекты.

По мнению специалистов, такая ситуация продлится как минимум год-полтора, на протяжении которых с рынка уйдет большая часть стройкомпаний, а число недостроев вырастет в разы.

На дне спроса

Как рассказал «ДС» ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий, в нынешнем году наблюдается рекордное падение спроса на первичном рынке Киева.

Если в течение прошлого года в городе было реализовано порядка 10 тыс. квартир в новых домах (в среднем 800 в месяц), то сейчас столичные застройщики суммарно продают всего несколько десятков.

Интерес покупателей не подстегивает даже тот факт, что за последний год стоимость киевской недвижимости снизилась в долларовом эквиваленте более чем на 30-35%, а в гривне - на 8-10%. «Если дом готов менее чем на 90%, покупатели даже не смотрят на цены.

Но и компании, у которых есть практически готовые объекты, не могут похвастаться большим количеством сделок. Во-первых, разрушены механизмы, участвующие в процедуре приобретения жилья (почти полностью свернуто ипотечное кредитование и по-прежнему заморожена часть депозитов), во-вторых, в нынешних реалиях можно найти менее рискованные предложения по более выгодной цене на вторичном рынке», - пояснил г-н Костецкий.

Согласен с ним и исполнительный директор ИСК «Мисто» Дмитрий Смотров. По его словам, сегодняшние потенциальные клиенты вначале смотрят на готовность дома, потом на имидж застройщика и, лишь придя к выводу, что риски минимальны, изучают цены, а также предлагаемые строителями скидки и акции.

«По практически готовым и уже введенным в эксплуатацию объектам за последние полгода снижение стоимости было минимальным - в среднем на 5-7% в гривневом эквиваленте. Однако покупатели готовы платить даже несколько больше среднерыночной цены, если риски невелики: дом принят в эксплуатацию», - говорит г-н Смотров.

Данную тенденцию он объясняет тем, что перспективы сдачи недостроенных объектов весьма туманны и, потратив на такую недвижимость деньги, есть большая вероятность получить вместо квартиры головную боль, бумажную волокиту и судебные разбирательства.

В целом же, как отмечают эксперты, в сданных в эксплуатацию домах стоимость квадратного метра во многом зависит от компании-застройщика, места расположения и класса объекта. Нуждающиеся в средствах строители зачастую предлагают готовое жилье даже дешевле, чем оно продается в еще возводящихся домах.

Так, при средней цене квартир эконом-класса на уровне 10,8 тыс. грн. за кв. м (включая здания на начальных этапах строительства) на рынке присутствует предложение от 7 тыс. грн. за кв. м. Например, апартаменты в сданном в эксплуатацию доме по улице Бориспольской, 6, от ФК «Укрреставрация» предлагаются по 7,08 тыс. грн./кв. м, по Срибнокильской, 3 - по 7,2 тыс. грн., по Лохвицкой, 1 - 8,3 тыс. грн., а по Олевской, 13/50 - 9,2 тыс. грн./кв. м. Даже в готовых объектах на престижной Оболони (ул. Героев Сталинграда, 53-б) квартиры можно приобрести по цене, не выше среднерыночной, - 10 380 грн. за кв. м.

Построенное не прельщает

Эксперты сходятся во мнении, что сегодня даже в пользующемся хоть какой-то популярностью у покупателей сегменте построенных или сданных в эксплуатацию жилых зданий предложение значительно превышает спрос.

По информации начальника отдела маркетинга Украинской Торговой Гильдии Ярослава Иванова, на данный момент в Киеве насчитывается порядка 3,5-4 тыс. таких квартир, в то время как на первичном рынке спрос не превышает 1 тыс. в год.

«То есть жилья в уже достроенных и сданных или близких к сдаче в эксплуатацию домах вполне достаточно, чтобы удовлетворить спрос и сейчас, и в ближайшей перспективе. Застройщики же всех остальных объектов практически не имеют шансов привлечь деньги частных инвесторов», - считает он.

Согласен с ним и руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов, который отмечает, что разговоры о том, что через год наступит дефицит жилья, - вранье, т. к. вначале необходимо распродать все, что возведено. «Кроме того, от приобретенных ранее квартир в новостройках сегодня активно избавляются спекулянты, поэтому их предложение только растет», - добавил он.

Не привели к желаемому результату и всевозможные акции, разрекламированные компаниями нынешней весной. К примеру, по словам г-на Германова, практически любой покупатель жилья бизнес-класса может получить от застройщика скидки порядка 30%, а многие недавно принялись внедрять рассрочки платежей.

«Механизм рассрочки мог прижиться при нормальном состоянии рынка. Однако сейчас покупатель понимает, что он не гарантирует достройку дома, если инвесторы массово не понесут деньги в стройкомпанию. А это маловероятно», - полагает он.

Более перспективной в плане увеличения продаж акцией эксперты считают сдачу готовых квартир в аренду с правом выкупа, которую намерен ввести на некоторых объектах холдинг «Киевгорстрой».

Впрочем, Сергей Костецкий утверждает, что подобная схема невыгодна самому застройщику, а размер ежемесячных платежей является неподъемным для большинства инвесторов, т. к. рассчитаться за жилье необходимо за три-пять лет. «Для покупателей эта схема не заменит ипотеку.

По всей видимости, руководство «Киевгорстроя» понимает невыгодность подобной акции, поэтому и оттягивает ее внедрение в готовых домах», - говорит г-н Костецкий.

Выживут сильнейшие

По мнению экспертов, существенное превышение предложения над спросом и крайне низкий интерес покупателей к первичке в ближайшее время приведут к активному «вымыванию» компаний, которые не имеют средств на строитыельство, и ужесточению конкуренции среди немногочисленных застройщиков, вводящих объекты в эксплуатацию.

Правда, как сказал Владимир Германов, сокращение работающих на рынке стройкомпаний наблюдается с нынешней весны. Если год назад свои дома в Киеве предлагали покупателям 94 застройщика, то сейчас их 70. Только за последние два месяца с продажи были сняты 34 здания в связи с невозможностью продолжить их строительство.

«Первыми к банкротству подошли так называемые «голые девелоперы», которые не имеют ни капиталов, ни серьезных донорских структур, ни техники, ни банков. Выводя на рынок один-два проекта, они рассчитывали лишь на деньги частных инвесторов», - отмечает г-н Германов.

Далее, по словам Дмитрия Смотрова, рынок могут покинуть и более мощные структуры. По информации компании «Мисто», сегодня работы ведутся лишь на 43 объектах (включая показное передвижение по площадке нескольких рабочих), в то время как общее количество выставленных на продажу домов достигает 148.

Похожие данные предоставляет и «Траектория», согласно исследованиям которой сейчас реальное строительство ведется только на 40 площадках против более 80 в прошлом году. Помимо отсутствия средств на достройку объектов, содержание офиса и рекламную кампанию, главной причиной ухода с рынка девелоперов средней руки, по утверждению специалистов, станет обилие судебных исков со стороны частных инвесторов.

«Уже через год в столице останется не более двух десятков крупных застройщиков, выжить которым позволит лишь выполнение заявленных сроков строительства и дальнейшее снижение стоимости жилья», - предрекает г-н Костецкий.

Эксперты считают, что только в течение лета новые апартаменты в сданных в эксплуатацию домах подешевеют еще на 5-10%, поскольку себестоимость строительства в период кризиса снижается и уже составляет не более $700-800 за квадрат.

«Сегодня для многих компаний важно выйти хотя бы в ноль», - говорит начальник отдела продаж квартир «Траектории» Александра Онищук.

Кроме того, по мнению наблюдателей, в ближайшее время будут реализовываться лишь точечные проекты, тогда как возможность сооружения жилых массивов общей площадью от 100 тыс. кв. м практически нереальна.

Компания "SV Development"